Jakarta, PUBLIKASI – Empat puluh enam tahun sudah eksistensi KPR BTN mewujudkan impian jutaan keluarga Indonesia memiliki hunian yang yang layak, terjangkau, dan berkualitas.
Perjalanan panjang KPR BTN dalam pembiayaan perumahan tersebut berawal pada 29 Januari 1974 melalui Surat Menteri Keuangan RI No. B-49/MK/I/1974. Surat yang ditandatangani Menteri Ali Wardhana ini menunjuk dan menugaskan PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk untuk mengucurkan pembiayaan atau kredit bagi pembeli rumah.
Suatu tugas mulia dalam misi pembangunan Indonesia yang kemudian digulirkan dengan nama “Kredit Pemilikan Rumah” atau lebih familiar dengan sebutan KPR BTN. Nama yang diusulkan oleh Asmuadji, yang kala itu menjawat sebagai salah satu staf di Bank BTN.
Lalu, pemberian KPR terealisasi dua tahun kemudian, tepatnya 10 Desember 1976. Hal ini ditandai dengan penyaluran KPR BTN untuk pertama kali sebanyak sembilan unit rumah bagi Pegawai Negeri Sipil (PNS) Kantor Wilayah Agraria–sekarang Badan Pertanahan Nasional (BPN)–Semarang, Jawa Tengah.
“Kredit pertama itu kita berikan bagi karyawan BPN Jawa Tengah sebanyak sembilan unit pada 10 Desember 1976,” kata Asmuadji yang belakangan menjabat Direktur Utama Bank BTN periode 1988-1994 lewat tayangkan dalam Webinar Economic and property Outlook 2023 dengan tema “Tantangan Penyediaan Rumah Rakyat di Tengah Ketidakpastian Ekonomi Global”.
Setelah itu, disusul Kota Surabaya sebanyak delapan unit rumah pada tahun yang sama. Total KPR perdana yang berhasil direalisasikan Bank BTN untuk 17 unit rumah itu senilai (nilai kredit) Rp38 juta.
Sejak saat itu, nama KPR menjadi nama yang memperkuat posisi Bank BTN sebagai satu satunya bank di Indonesia yang fokus pada pembiayaan perumahan.
Menginjak usia yang semakin matang, KPR BTN telah melayani masyarakat dengan total menyalurkan pembiayaan senilai Rp400 triliun, dan mewujudkan rumah impian ke lebih dari 5 juta keluarga di Indonesia. Dari keseluruhan pembiayaan ini, lebih dari 56 persen atau sekitar Rp219 triliun mengalir ke segmen KPR Subsidi, dan sisanya pada KPR non-Subsidi.
Bank BTN memastikan angka tersebut akan terus tumbuh seiring tingginya kebutuhan rumah didukung beragaminovasi, program maupun produk KPR yang digulirkan. Tak terkecuali perluasan kerja sama dengan berbagai pihak, baik swasta, instansi/lembaga pemerintah, dan para developer mitra setia BTN.
Termasuk beragamnya produk maupun program KPR yang dilahirkan Bank BTN, diantaranya adalah KPR Gaesss for Millennial, KPR Hits dikembangkan Unit Usaha Syariah BTN, KPR Lelang, dan KPR Manfaat Layanan Tambahan bekerja sama dengan BP Jamsostek. Berikutnya ada KPR Tapera (konvensional maupun syariah) digarap bersama BP Tapera, dan KPR Subsidi bagian dari program pembiayaan pemerintah.
Berbagai inovasi dan produk yang digulirkan tersebut dilakukan BTN sebagai upaya menjangkau seluruh lapisan masyarakat mendapat akses terhadap pembiayaan perumahan.
Hasilnya, Bank BTN tercatat dapat mempertahankan kinerja gemilang sepanjang periode Januari-September 2022. Salah satunya ditopang membaik dan bertumbuhnya sektor properti terutama di segmen hunian. Kondisi ini diprediksi akan terus berlanjut di 2023.
BTN memproyeksikan pasar hunian di 2023 akan tumbuh sekitar 10% untuk rumah subsidi, dan sekitar 8%-10% untuk rumah komersial. Pertumbuhan pasar hunian tersebut diantaranya ditopang permintaan rumah subsidi dan rumah komersial di sekitar Jabodetabek.
Untuk rumah subsidi, permintaan juga akan didorong oleh penambahan kuota FLPP di 2023 menjadi 220.000 unit dari 200.000 unit di 2022. Adapun kredit perumahan yang disalurkan Bank BTN hingga akhir September 2022 mencapai Rp256,48 triliun.
Dari jumlah tersebut, KPR Subsidi mendominasi dengan nilai sebesar Rp140,97 triliun atau tumbuh 8,46% dibandingkan periode yang sama tahun lalu senilai Rp129,97 triliun. Sedangkan KPR Non Subsidi tumbuh 6,4% menjadi Rp87,11 triliun pada kuartal III-2022 dibandingkan periode serupa tahun lalu sebesar Rp81,87 triliun.
Hal tersebut didukung tren penyebaran pandemi yang mereda serta membaiknya daya beli masyarakat.
“Perjalanan 46 tahun KPR BTN ini akan terus berlanjut memberikan pelayanan terbaik dalam ekosistem pembiayaan perumahan di Indonesia menuju KPR and Beyond,” tutur Direktur Utama Bank BTN Haru Koesmahargyo dalam sambutannya di acara Webinar Economic and property Outlook 2023 dengan tema “Tantangan Penyediaan Rumah Rakyat di Tengah Ketidakpastian Ekonomi Global”.
Menuju Zero Backlog
Tugas mulia membawa Bank BTN terus mengambil peran menghadapi berbagai tantangan yang ada di masyarakat. Termasuk menjawab backlog perumahan yang angkanya berada di posisi 13,5 unit pada tahun 2015.
Kemampuan Bank BTN dalam menyalurkan KPR untuk mengurangi angka backlog tersebut mencapai 200 ribu hingga 300 ribu hunian per tahunnya. Adapun, sejak dipercaya menjadi salah satu bank penyalur Program Satu Juta Rumah pada 2015, Bank BTN telah menyalurkan lebih dari 1,25 juta unit rumah.
Pencapaian tersebut juga diimbangi dengan kemampuan Bank BTN dalam melakukan penetrasi pasar. Tercatat, hingga Juni 2022 Bank BTN menguasai pangsa pasar KPR lebih dari 39,4 persen.
Bank yang dulunya bernama Postpaarbank ini, kini juga telah menjadi salah satu motor penggerak pemulihan ekonomi dari sektor properti dan mengawal Program Pemerintah yakni Program Sejuta Rumah (PSR).
“Sektor perumahan adalah sektor yang resilient, tahan banting. Oleh sebab itu pada tahun-tahun mendatang Bank BTN akan berfokus untuk bertransformasi dan tetap relevan dengan perkembangan zaman, serta perubahan perilaku konsumen yang mengalami transisi secara drastis sejak terjadinya pandemi covid-19,” tegas Haru.
Sejauh ini, backlog kepemilikan dan kepenghunian hunian masih menjadi pekerjaan rumah. Tercatat hingga 2021, rasio kepemilikan hunian baru mencapai 81 persen, atau terdapat backlog sekitar 12,7 juta rumah, sementara rasio kepenghunian mencapai 90,5 persen dengan backlog sekitar 6,9 juta rumah.
Untuk menekan angka backlog
perumahan dari tahun ke tahun, Bank BTN terus memperluas kerja sama dalam skema pembiayaan perumahan. Diantaranya dengan BP Tapera pada 2021 yang memberikan akses kepada Aparatur Sipil Negara (ASN) untuk dapat memiliki hunian yang layak.
Sementara bagi masyarakat berpenghasilan tidak tetap (sektor informal), Bank BTN menyalurkan pembiayaan perumahan melalui skema Bantuan Pembiayaan Perumahan Berbasis Tabungan (BP2BT). Upaya ini diantaranya dilakukan dengan menggandeng Gojek dan Ikatan Pedagang Pasar Indonesia (IKAPPI).
“Kami juga sudah mulai melakukan perluasan kerja sama, termasuk sektor sektor informal. Kami sudah bekerja sama dengan ikatan pedagang pasar yang jumlahnya sebanyak 12 juta orang di 12 ribu pasar yang tersebar di seluruh Indonesia,” terang Dirut Bank BTN.
Haru mengatakan, peluang di sektor perumahan masih sangat besar untuk dikembangkan. Apalagi, pemerintah membidik target rasio keterhunian rumah dan rumah layak mencapai 100 persen pada 2045.
Menurut Haru, untuk mencapai target ekosistem perumahan di 2045 tersebut, dibutuhkan tambahan pasokan hunian mencapai lebih dari 14 juta unit. Jumlah tersebut, lanjut Haru, juga memerlukan sumber pendanaan yang stabil.
BTN Mobile
Pun perkembangan era industri 4.0, juga mendorong Bank BTN untuk terus berinovasi secara digital. Seperti menyempurnakan dan melengkapi “SuperApp BTN Mobile”, yakni “Digital Mortgage Ecosystem” atau ekosistem digital sektor properti.
Aplikasi itu merupakan gabungan dari seluruh kanal layanan digital BTN yang selama ini digunakan untuk mempermudah nasabah menggunakan layanan digital, seperti mobile banking BTN, internet banking BTN, btnproperti, btnproperti for developer, SMART Residence, hingga rumahmurahbtn.co.id.
Layanan Digital Mortgage Ecosystem mencakup empat aspek, yakni buying, living, renting, dan selling. Aspek buying mencakup berbagai produk maupun program KPR yang telah digulirkan Bank BTN.
Selanjutnya mematangkan aspek living. Melalui dimensi ini, BTN fokus mengembangkan beragam fitur pada tiga aplikasi yang sudah ada, yaitu BTN Properti, btnproperti for developer, dan BTN Smart Residence.
Kehadiran BTN Properti yang diluncurkan pada 9 Februari 2015 ini, memberikan kemudahan bagi masyarakat, diantaranya melakukan proses pengajuan KPR BTN secara online.
Pasalnya portal pencarian berbagai kategori properti dengan pilihan terlengkap dari berbagai wilayah di Indonesia, juga sudah terintegrasi dengan KPR Bank BTN.
Adapun aplikasi BTN Properti for Developer dipersembahkan khusus bagi pengembang yang selama ini menjadi mitra Bank BTN dalam menyalurkan pembiayaan perumahan ke masyarakat Indonesia.
Bergabungnya mitra developer dalam ekosistem ini, maka setiap stakeholder properti yang sudah bergabung sebelumnya, seperti halnya home service, jasa arsitek, jasa desain interior dan jasa kontraktor dapat berkolaborasi memanjakan nasabah BTN dengan memberikan layanan yang lengkap dan terbaik.
Sedangkan Smart Residence adalah aplikasi untuk mempermudah hubungan antara penghuni dan pengelola dalam proses pembayaran tagihan, iuran, pertukaran informasi sampai dengan keluhan atau pengaduan. Pada aplikasi ini terdapat fitur Home Service dimana nasabah dapat melakukan pemesanan jasa kebersihan hingga perbaikan elektronik.
Lalu aspek selling atau jual digulirkan lewat aplikasi digital rumahmurahbtn.co.id untuk rumah lelang/second. Sedangkan dimensi renting atau penyewaan, perseroan membantu developer dalam mengetahui ketersediaan unit disewakan dan mempermudah konsumen dalam mencari rumah disewakan.
Diantaranya, Bank BTN bertransformasi menyasar generasi millenial dan Gen Z dengan meluncurkan program “KPR BTN Rent To Own” segmen MBR informal.
Program KPR BTN Rent To Own yang diluncurkan di Jakarta pada Oktober 2022 lalu tersebut merupakan alternatif kepemilikan rumah dengan konsep sewa dalam jangka waktu tertentu, dan memberikan pilihan memiliki rumah dengan cara kredit di masa akhir sewa.
Konsep tersebut diluncurkan BTN karena memafhumi sekaligus menjawab kebutuhan masyarakat, khususnya kaum milenial dan generasi Z yang kebanyakan memilih mengontrak atau menyewa rumah karena berbagai alasan. Seperti belum mempersiapkan uang muka (Down Payment) atau belum mampu membeli rumah di lokasi yang dekat dengan lingkungan kerjanya.
Untuk mendorong penyaluran KPR Rent to Own, BTN menggandeng dua Rent To Own Provider (RTO Provider) yaitu “CicilSewa” dan “TapHomes“. Keduanya merupakan RTO Provider yang sudah memiliki kerjasama dengan banyak developer, dan memiliki pilihan hunian yang banyak dan bervariasi untuk ditawarkan ke konsumen.
Kerjasama dengan TapHomes dan CicilSewa juga menjadi wujud komitmen Bank BTN dalam membangun ekosistem perumahan digital dan sebagai one stop shopping untuk perumahan.
Terpisah, Wakil Direktur Utama Bank BTN Nixon LP Napitupulu, mengatakan, BTN Mobile tersebut dapat mempermudah para nasabah mengakses seluruh layanan perbankan BTN melalui genggaman smartphone. Selain itu, keberadaan BTN Mobile juga melengkapi fundamental BTN menjadi One Stop Shop Housing Ecosystem.
“Nantinya seluruh layanan digital itu akan kami integrasikan ke dalam satu aplikasi SuperApp BTN Mobile,” ujar Nixon seperti dikutip dari keterangan tertulis pada Kamis, 2 Januari 2023.
Pada akhirnya, Bank BTN meraih penghargaan sebagai Best Asia’s Transformation Bank tahun 2022 atas upaya mendukung target pemerintah memenuhi seluruh kebutuhan rumah layak masyarakat Indonesia pada 2045 atau zero backlog perumahan melalui upaya transformasi berbagai produk dan program tersebut.
Penghargaan itu didapat di ajang Euromoney Awards of Excellence 2022 yang diselenggarakan oleh Euromoney. Menurut majalah ekonomi terkemuka ini, Bank BTN telah menjalani transformasinya dengan baik dan fokus pada perluasan bisnis berbasis ekosistem perumahan.
Disebutkan, sebagai bank yang fokus pada perumahan di Indonesia, dengan KPR mencapai 89% dari portofolio kredit, Bank BTN bertindak sebagai akselerator Program Sejuta Rumah yang diinisiasi Pemerintah sejak tahun 2015 sebagai solusi dari backlog perumahan nasional.
Euromoney juga mengapresiasi langkah BTN yang telah mencanangkan program transformasi dengan visi menjadi Best Mortgage Bank di Asia Tenggara pada tahun 2025.
Optimis Hadapi Tantangan 2023
Sebagai pelopor pembiayaan perumahan di Indonesia, Bank BTN terus berinovasi memberikan solusi terhadap setiap tantangan perumahan sesuai dengan dinamika perkembangan kebutuhan dan trend di sektor properti serta kebiasaan masyarakat di era digitalisasi. Termasuk menghadapi 2023 yang penuh “ketidakpastian global.”
“Peran sektor properti bagi pertumbuhan ekonomi Indonesia tentu sangat besar nilainya. Menyumbang sekitar 2,4 persen dari PDB, dan sektor properti yang mampu bertahan, bahkan di era Covid-19 sepanjang dua tahun kemarin. Saat ini, kita juga berharap sektor properti terus tumbuh dan menyediakan pekerjaan dan perumahan bagi masyarakat Indonesia,” ungkap Dirut Bank BTN Haru Koesmahargyo dalam sesi talkshow di acara Webinar Economic and property Outlook 2023 dengan tema “Tantangan Penyediaan Rumah Rakyat di Tengah Ketidakpastian Ekonomi Global.”
Keyakinan Dirut Bank BTN itu salah satunya merujuk pada hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia. SHPR BI mengindikasikan bahwa peningkatan harga properti residensial di pasar primer secara tahunan masih berlanjut hingga triwulan III 2022.
Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) pada triwulan III 2022 tercatat sebesar 1,94% (yoy), lebih tinggi dibandingkan 1,66% (yoy) pada triwulan sebelumnya. Namun demikian, pada triwulan IV 2022, harga properti residensial primer diperkirakan mulai meningkat secara terbatas sebesar 1,65% (yoy).
Dari sisi konsumen, pembiayaan perbankan dengan fasilitas KPR masih menjadi pilihan utama dalam pembelian properti residensial dengan pangsa sebesar 74,53% dari total pembiayaan
Ia menegaskan, sektor properti cukup tangguh, tiga di antara 10 sektor yang tidak pernah tumbuh negatif selama Covid-19. Pertumbuhannya tetap positif sepanjang 2020, 2021, 2022 walaupun sektor perbankan total kreditnya pernah tumbuh negatif.
“Ini adalah hal positif yang kita yakini juga akan terus berlanjut di 2023 walaupun ada pihak yang mengatakan akan terjadi stagflasi (resesi dan inflasi), mudah-mudahan tidak terjadi,” ujar Haru.
Disisi lain, ia mengungkapkan ada sejumlah hal yang menjadi tantangan bisnis perumahan kedepan. Diantaranya, harga lahan yang semakin tinggi, lokasi lahan bertambah jauh dari lokasi aktivitas konsumen, harga pasir atau bahan bangunan yang terus naik membuat harga rumah semakin mahal. Termasuk jumlah pengembang yang masih terbatas ditambah lagi banyak diantaranya mengalami keterbatasan modal.
Berikutnya adalah masalah perizinan dan ketersediaan infrastruktur dasar khususnya di lokasi perumahan subsidi. Misalnya ketersediaan jalan, air dan penerangan yang harus disediakan pengembang.
Tantangan selanjutnya adalah kapasitas penyediaan terbatas dari sekitar 400 ribu unit per tahun sementara kebutuhannya terus meningkat. Terhadap hal ini, Haru menilai perlu juga solusi bagaimana akses ke tempat kerja mudah, harga terjangkau yang salah satunya adalah hunian vertikal.
“Dari sisi makro adalah penurunan daya beli masyarakat seiring inflasi yang semakin meningkat. Ini akan membuat konsumen semakin sulit mengakses atau membeli rumah. Inilah tantangan kedepan, mudah-mudahan pemerintah masih terus menjaga daya beli masyarakat sehingga tidak tergerus kesulitan keuangan apalagi kehilangan pekerjaan,” pungkasnya.
Optimisme yang sama juga disampaikan Kepala Departemen Kebijakan Ekonomi dan Moneter Bank Indonesia (BI) Solikin M. Juhro bahwa pertumbuhan KPR terus menunjukkan perbaikan dengan risiko yang secara umum relatif terjaga.
“Selaras dengan hal tersebut, kinerja sektor properti tetap kuat, antara lain tercermin dari perkembangan proyek properti residensial dan apartemen yang tetap baik,” tutur Solikin saat menjadi pembicara dalam sesi talkshow Webinar Economic and property Outlook 2023 tersebut.
BI sendiri, lanjut Solikin, telah memutuskan untuk melanjutkan kebijakan relaksasi rasio Loan to Value/Financing to Value (LTV/FTV) untuk kredit atau pembiayaan properti maksimal 100 persen.
Kebijakan tersebut nmemungkinkan para calon pembeli properti membayar uang muka alias down payment (DP) 0 persen, alias tak perlu bayar uang muka ketika memanfaatkan fasilitas kredit pemilikan rumah atau apartemen (KPR/KPA). Kebijakan relaksasi ini berlaku efektif mulai 1 Januari 2023 sampai dengan 31 Desember 2023.
Menurutnya, perpanjangan pelonggaran kebijakan LTV/FTV KPR hingga 31 Desember 2023 akan mendorong berlanjutnya perbaikan kinerja KPR.
“Kita yakinkan inflasi terkendali, nilai tukar terjaga dan KPR tetap jaya,” tutupnya.
Sementara Direktur Jenderal Pembiayaan Infrastruktur Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (Dirjen Kementerian PUPR) Herry Trisaputra Zuna mendorong agar ekosistem perumahan bisa bekerja sama lebih kolaboratif. Salah satu yang harus menurutnya harus “disesuaikan” adalah backlog perumahan.
Herry menegaskan bahwa pemerintah terus berupaya menyelesaikan backlog perumahan melalui program-program bantuan perumahan yang tidak hanya affordable, namun juga equitable serta mendukung sustainabilitas bagi pihak yang terlibat dalam penyaluran bantuan subsidi perumahan.
Ia kemudian menyebut ada lima usulan pengembangan KPR Subsidi yang akan dijalankan pemerintah yakni dengan optimalisasi KPR FLPP, memperluas jangkauan KPR ASN/TNI/Polri, Rent to Own untuk MBR Informal, KPR dengan Skema Staircasing Shared Ownership (SSO), serta pemberian KPR Mikro.
“Tahun 2023 memang ada potensi pelambatan, tetapi ini tidak boleh membuat kita pesimis,” pesannya. Abdullah Karim Siregar
